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商圈本文重定向自 商業街

商圈,又名商业中心商店街商业区繁华街,是指城市中由商店商场餐馆办公楼酒店等商业设施,加上街道车站步行街等公共设施所有机组合而成的区域,为城市内主要的精华区与闹区。较大型的城市会有多个大小不一的商圈,而商务贸易机能较强者会进一步发展为中心商务区

商圈提供了民众消费娱乐的功能,进而促进经济、艺文流行与城市的活动,商圈也是台湾中国大陆房地产开发的槪念之一。

商业区域与零售商圈

零售店进行地点选择、产品选择、定价、推广等行销决策时,有“商业区域”与“商品圈”这两个观念,不过这两个观念却经常被混淆。在日常用语或媒体用字上,经常可以听到或看看到台北的天母商圈、台中的自由商圈、高雄的五福商圈等。这里的商圈是指消费者会前往逛街购物的、由一群商店聚集而成的地理区域,也就是商业区域[1] :364

一般而言商圈也可以指民众约定俗成的聚落,并且通常跳脱行政区划;例如台北的大直、天母、民生社区,这些都是在地民众自然就会区别的地缘区,会习惯与所属行政区分别开来。[2]

学术界对商品圈(trading area)的定义是“一家商店的顾客所分布的地理区域”,也就是客户的来源范围。例如,当某家商店的主要商圈在方圆一公里内,即它的顾客主要是来自方圆一公里内的区域;当“淡水线捷运线通车之后,淡水镇商家的商圈变大了”,即由于交通的便利,使更多台北市民会到淡水观光与消费,因此使淡水商家的顾客分布变得更广[1]:365

另外依照德国学者Walter Christaller发表的中地理论,商圈的区别也可以用中心地来理解,意即同一个等级的中心地应有相仿数量的同级商店。[3]

商业区域的类型

商业区域(commercial district)是由一群商店所形成的地理区域。按照顾客背景、顾客流动性等因素[1]:365,商业区域可以分为以下几种类型:

都会型

都会型商业区域是指都市中许多人的主要购物、休闲、娱乐的地方,如台北市东区西门町站前商圈信义计划区;新北市新板商圈板桥府中商圈;台中市台中港路逢甲商圈高雄市五福商圈三多商圈新堀江商圈[1]:365、香港铜锣湾尖沙咀

社区型

社区型商业区域的零售业以服务该社区的居民为主,如台北的民生社区、高雄的尖美社区[1]:365

办公型

办公型商业区域的零售业以服务该区域内的上班人员为主,通常白天生意比晚上好,如台北敦南商圈、松江南京商圈、高雄中正路、台南中正路[1]:365

转运型

转运型商业区域内的人潮主要是因为交通工具转运而来,因此顾客逗留时间不长,如许多都会与城镇的火车站附近区域[1]:365

校园型

校园型商业区域内的顾客多以学生或教职员为主,寒暑假生意较差,例如台湾大学对面的公馆、紧邻成功大学的胜利路及大学路[1]:365师大夜市

游乐型

游乐型商业区域内的顾客多以游客为主,人数随季节与气候变化,生意较不稳定,如垦丁日月潭风景区[1]:365

夜市型

夜市型商业区域内的顾客多为附近之居民,也有远地慕名而来,晚上生意比白天好,如台北士林夜市、高雄六合夜市、嘉义文化路夜市[1]:365台南花园夜市

商业区域的分类及意义有助于零售管理中的许多决策。例如:在决定销售地点时,行销人员应该考虑所销售的产品最适合在哪一种商业区域内的顾客;或是某家企业拥有四个连锁店,分布在都会型、转运型、校园型、游乐型的商业区域内,这家企业应该思考店面的装潢、产品特性与组合、服务方式、服务方式、营业方式、推广方式等,是否因不同的区域而有所调整[1]:365

零售商圈的类型

根据顾客所占的比率,零售商圈可分成三类:主要商圈、次要商圈、边缘商圈[1]:366

主要商圈

主要商圈是最接近商店并拥有最高密度顾客群的区域,涵盖大约七成的顾客。例如,假设台北101购物中心的大约七成顾客来自台北市,那么台北市地区就是101的主要商圈。在主要商圈内,商店具备易接近性的竞争优势,足以吸引顾客上门消费,因而形成非常高的顾客密集度[1]:366

次要商圈

次要商圈位于主要商圈向外延伸的区域,涵盖了大约两成的顾客,顾客密度较小。例如,假设101购物中心扣除了主要商圈内的顾客,发现其余大部分的顾客来自桃园县与宜兰县,则这些区域就是次要商圈。一家零售店对其次要商圈的顾客仍具有一定的吸引力[1]:366

边缘商圈

边缘商圈的顾客密度很小。这些只占大约一成的顾客也许是临时起意或是忠诚度很高,才会特地跑来消费。假设101购物中心扣除了主要商圈与次要商圈内的顾客,新竹以南以及东部地区,可说是101购物中心的边缘商圈[1]:366-367

影响零售商圈的因素

除了了解不同商圈内的顾客与竞争者特性,另外商圈的形成与范围大小受到哪些因素的影响[1]:367。相关的影响如下:

地形

河流湖泊山丘丛林自然地形影响一个地方的桥梁道路等基础建设以及人们前往该地购物的意愿与能力,进而影响了商圈的形成与范围。例如,某商店的南边附近地方虽然人口众多,却隔着山丘和河流,使得该地区只能成为次要或边缘商圈[1]:367

交通

交通建设影响消费者的购物时间、精力与成本,因此商店所在地的交通越便利,越能吸引消费者去买东西,其商圈也就越大。不少城市因轨道交通的落成,而使车站一带成为购物热点,如高雄捷运通车之后,由于市民流动量增加,流动范围扩大,因此使得捷运站邻近商店的商圈也随着扩大[1]:367深圳湾大桥的开通,亦吸引深圳市居民(尤其南山区)前往香港新界屯门市中心购物。

商店组合

一家商店附近的商店组合会影响这家商店的商圈大小。如果一个地区的商店组合多样化或是形成互补关系,消费者会因为一次买完的方便性来前往消费,因此会扩大个别店家的商圈范围,例如购物中心就是仰赖商店多样性来拓展商圈[1]:367

竞争者

当一个地区销售额售类似产品众多,由于商品种类完整,方便顾客比较购买,而形成强大吸引力,使得远处的消费者也愿意前来,因此扩大了每一家商店的商圈。例如:田尾乡的“公路花园”集合数十家园艺相关商店,每到周末就吸引许多邻近县市的居民前往观光与消费[1]:367-368

商店种类

商店内的产品种类会影响其商圈的大小。在各类产品中,便利品的商圈最小,原因人们不愿费时搜寻与采购,而只想在邻近的商店购买。选购品的商圈比便利品的商圈还大,因为消费者愿意花费较多的时间与精力选购。而拥有特殊品的商家,商圈相当广泛,因为特殊品具有相当高的价值与风险,而且多采用独家式配销,消费者愿意花许多时间到远地的商店购买[1]:368

行销策略

行销策略会影响商店的吸引力、消费者光顾的意愿等,因而会影响商圈的规模。例如:产品组合越广或越有特色、价格越低或推广活动越积极、就越能吸引较远的顾客而扩大商圈。许多量贩店就是凭着产品广度、价格低廉、促销优惠等,而创造比许多商店还广大的商圈[1]:368

商圈举例

非洲

亚洲

欧洲

北美洲

洛杉矶罗迪欧大道

南美洲

布宜诺斯艾利斯Avenue Santa Fe

大洋洲

悉尼Pitt Street Mall

参考资料

引用

  1. ^ 1.00 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17 1.18 1.19 1.20 1.21 曾光华. 第十二章〈零售、批發、物流〉. 《行銷學:探索原理與體驗實務》. 2007.
  2. ^ 零售店铺活跃指数. 零售店鋪活躍指數. 零售店铺活跃指数. [2020-12-28]. (原始内容存档于2020-10-22).
  3. ^ 零售店铺活跃指数. 零售店鋪活躍指數2020商圈地緣區展望報告. 2020-12-31 [2020-12-28]. (原始内容存档于2021-01-16).

相关书目

  • 《行销管理》,第三版,华泰文化,林建煌,台北市,2005年
  • 《行销管理》,第三版,新陆书局,洪顺庆,台北市,2005年
  • 《行销学原理》,华泰文化,黄俊英,台北市,2004年
  • 《行销学的世界》,第三版,天下文化,黄俊英,台北市,2005年
  • 《行销学:理论与实务》,前程企管,叶日武,台北市,2000年

参见


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